相続登記の登録免許税の特例措置を解説
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2024年（令和6年）4月1日に相続を原因とする所有権移転登記いわゆる相続登記が義務化されます。この義務化は施行以前に発生した相続においても登記が義務になり、登記すべきであるのに怠った場合には10万円以下の過料に処せられることがあるなど厳しいものとなっています。一方で相続登記は厳格化されるばかりではありません。現在、相続登記の登録免許税には特例措置が設けられています。本コラムでは当該特例措置について、概要や適用要件から2022年（令和4年）度税制改正における延長・拡充の措置まで解説します。

相続登記の義務化についてはこちら

特例措置の目的

現在、全国で相続登記が未了であるなどの理由で、登記記録では所有者がわからない所有者不明土地が問題となっています。相続登記が未了になってしまう理由は様々ですが、その一つに登録免許税をはじめとする登記費用の負担があります。登録免許税とは登記をする際に納める税金です。税額は相続登記の場合、不動産の評価額の0.4％です。税率だけを見ると高くは感じないかもしれませんが、不動産の評価額は高額となることも多いため、登録免許税も大きな負担となることがあります（例えば、不動産の評価額が3000万円の場合、登録免許税は12万円にもなります）。さらに戸籍謄本/抄本や住民票などの書類取得費や司法書士への手続き報酬などもかかり、相続登記にかかる費用は高額になることが多いのです。そこで行政は登録免許税に特例措置を設け、相続登記の推進を図ったというわけです。

特例措置の概要

それでは、特例措置の概要を見てみましょう。特例措置が適用されると登録免許税が免税となります。免税となるケースには相続により土地を取得した者が相続登記をしないで死亡した場合と法務大臣指定の土地を相続した場合の2つがあります。

ケース1 相続により土地を取得した者が相続登記をしないで死亡した場合

個人が相続により土地の所有権を取得した際、その土地の所有権移転の登記を行う前に死亡したときは、当該個人を当該土地の所有者とする所有権移転登記の登録免許税は免税されます。少しわかりにくいと思いますが、具体的には以下のような場合です。

祖父A	30年前に死亡
父B	祖父Aの相続人となったが相続登記をしないまま1年前に死亡
息子C	父Bの一人息子

祖父Aが亡くなり、相続が発生しました。それにより祖父Aの所有していた土地の所有権が父Bに移転しましたが、長年に渡って相続登記を行わずに放置していたところ父Bが亡くなり、相続により息子Cに当該土地の所有権が移転しました。
この時、息子Cが当該土地を売却したいときには息子Cに登記の名義を変更する必要があります。その場合、祖父Aから息子Cへの直接的な所有権移転登記を行うことはできず（後述する中間省略登記が可能な場合があります）、祖父Aから父Bへの所有権移転登記を経たうえで父Bから息子Cへの所有権移転を行う必要があります。そして、通常であればそれぞれに登録免許税がかかりますが、特例措置により祖父Aから父Bへの所有権移転登記にかかる登録免許税は免税となるというわけです。なお、父B→息子Cへ所有権移転登記にかかる登録免許税は免税にはなりません。また、建物においては特例措置の対象になっていないため注意が必要です。

ケース2 法務大臣指定の土地である場合

ケース1は相続の発生状態に関する要件でしたが、ケース2は土地に関する要件です。相続される土地が以下の3つの要件に全て該当する場合には特例措置により登録免許税が免税されます。

1. ① 市街化区域外の土地であること
2. ② 法務大臣が指定する土地であること
3. ③ 土地の評価額が10万円以下であること

まず①の要件についてですが、市街化区域とは都市計画法で定められている「すでに市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」であり、市街化区域外とはそれ以外の全ての土地を指します。相続した土地が市街化区域外の土地かについては市区町村役場の都市計画課に問い合わせればわかりますが、②の要件である法務大臣の指定する土地に該当する土地は自ずと市街化区域外であるということになるため、そちらを調べれば①について調べる必要はありません。なお、②の要件については当該土地を管轄する法務局のホームページで調べることができます。③の要件である不動産の価額が10万円以下であることについて、不動産の価額は固定資産税納税通知書に記載されているので調べることが可能です。ただし、相続登記を申請する際には「固定資産評価証明書」を添付する必要があります。なお、固定資評価証明書は市町村役場（東京23区は都税事務所）で取得できます。ちなみに、土地の持分を相続した場合は土地全体の評価額に持分割合をかけたものが不動産の価額となります。例えば、評価額が20万円の土地の持分2分の1を相続する場合、評価額は10万円となるので③の要件を満たすことになります。

【最新情報】令和4年度税制改正による特例措置の延長・拡充

2018年（平成30年）の税制改正によって、これらの特例措置は設けられました。当初、免税措置の期限は2021年（令和3年）3月31日までとされていましたが、令和3年の税制改正により2022年3月31日まで延長となりました。そして、2022年（令和4年）の税制改正においてこれらの特例措置は2025年（令和7年）3月31日まで期限が延長される予定です。
さらにケース2においては下図の通りに適用要件の拡充が行われます。

	従来の適用要件	拡充される適用要件
区域区分	市街化区域外に限る	10万円以下
土地の評価額	市街化区域も対象となる	100万円以下

なお、これらの延長・拡充の措置は国会の審議・可決を経て、施行されることになります。

まとめ 3月末の登記に注意

以上が相続登記の登録免許税の特例措置です。なお、これらの要件に該当しても登録免許税は当然に免税されるわけではありません。登記の申請書に特例措置を受ける旨とその根拠となる法令を記載する必要があります。（具体的にはケース1の場合「租税特別措置法第84条の2の3第1項により非課税」、ケース2の場合は「租税特別措置法第84条の2の3第2項により⾮課税」と記載します）。
現在、相続登記の他にも売買や信託などを原因とする所有権移転登記、また抵当権設定登記などにも登録免許税を軽減する特例措置が設けられています。もちろん、司法書士に登記手続を委任すれば、これらの措置を考慮して手続きを進めてもらうことができます。
ただ、これらの特例措置は各年の年度末である3月31日が期限となっており、それまでに登記申請が間に合わなければ免税をうけることはできなくなります。また、年度が替わると登記申請の際に添付する評価証明書の切り替えが行われます。例えば、令和4年3月31日までに登記を申請するのであれば令和3年度の評価証明書を添付しますが、4月1日以降に申請する場合は令和4年度の評価証明書が必要となります。そのため、3月までに取得した評価証明書は4月以降の登記申請には添付書類として使用することはできません。また、不動産の評価額に変更があれば、登録免許税も変動する可能性があります。3月末頃に登記申請の予定のある方は、これらの点に注意すべきといえるでしょう。