不動産所有者の家族信託利用ケース

賃貸オーナーの認知症による資産凍結対策

• 1）母を委託者兼受益者（「自益信託」）、Aさんを受託者として信託契約を締結します。
• 2）アパートは、信託登記・所有権移転登記により名義を受託者であるAさんに（形式的に）移転し、管理・処分権限を移転します。現金は、受託者が出し入れ可能な信託口口座を作成し、受託者であるAさんが分別管理（自己の財産としっかり分けて管理すること）します。

• 3）信託契約締結後は、委託者である母の代わりに、受託者であるAさんが、アパートの管理（家賃等の回収、建替時の借入手続など）を行います。母は、賃貸経営をAさんに託し、面倒な手続きには関わらなくて済むため、気持ちが楽になり安心できます。
• 4）Aさんが家賃等の収入を受益者である母へ渡すことで、今まで通り母は老後の生活費用とすることができます。

共有となっている賃貸アパートにおけるトラブル回避

デメリットどのようなリスクがあるのか？

通常、共有している不動産を処分するには共有者全員の意見の一致が必要となるので、次のようなリスクが考えられます。

信託財産は、財産権（所有権としての価値）と管理処分権限が分離されるという性質を持っており、この分離機能が、不動産の共有問題にも活用できます。具体的には、管理処分権限を高齢の共有者の息子等に集約することで、上記のようなリスクの軽減が可能です。

メリット家族信託を活用すると・・・

兄妹3人（ABC）を委託者兼受益者、例えば、AさんとBさんの息子2名を受託者として信託契約を締結します。

信託契約締結後は、委託者である兄妹3人の代わりに、受託者であるX・Yがアパートの管理を行い、家賃等の収入を受益者である兄妹3人に渡します。大規模修繕の施主、または売却の際に売主となるのも受託者であるX・Yです。

賃貸アパートが将来、共有となることを回避したい

デメリット共有者（相続人）の人数や事情に左右されない安定した賃貸アパートの管理・処分を実現する。

Xさんが亡くなった後、アパートを子供3人に平等に共同相続させると、共有者（ABC）間の意見・方針がまとまらなければ、スムーズな管理に支障が出たり、資産が塩漬けになってしまうリスクがあります。

メリット家族信託を活用すると・・・

Xさんを委託者兼当初受益者、長男Aを受託者として信託契約を締結します。また、Xさんが亡くなった後の第二受益者は、長男A・長女B・次男Cの子供3人に指定します。将来的には長男A独自の判断でアパートを建て替え、もしくは処分できるように規定しておくなど、アパートが共有になることがないように内容を考慮する必要があります。

信託契約締結後は、委託者であるXさんの代わりに、受託者である長男Aがアパートの管理を行い、家賃等の収入を受益者であるXさんに渡します。

資産が将来、一族以外へ流出することを回避したい
（後継ぎ遺贈型 受益者連続信託）

デメリット遺言では、財産の承継先を一代限りしか指定できません。

仮に「Aさん → 長男 → 長男の妻」の順に相続が発生した場合、長男の妻に渡った不動産が妻の実家側に流出してしまうことになります。

メリット家族信託を活用すると・・・

Aさんを委託者兼当初受益者として、受益者連続型（第二受益者は長男、第三受益者は長男の妻）の信託契約を締結します。内容としては、長男の妻が亡くなった後に信託を終了させて、孫に残余財産を相続させるように設定します。