不動産所有者が知っておくべき相続登記の基本と放置リスク

不動産所有者が知っておくべき相続登記の基本と放置リスク

不動産を相続した際、登記をせずに放置している人は少なくありません。登記をしなくてはいけない期限や罰則が設定されていないためです。

しかし、登記をせずに放置しておくと、大きなリスクを伴います。相続した不動産を失う可能性もあるので、注意が必要です。

そこでこの記事では、相続登記の基本と放置リスク、登記する際の注意点を紹介していきます。最後まで読んで、相続時の参考にしてください。

目次
相続登記の基本
相続登記をせずに放置するリスク
相続登記を行う際の注意点
まとめ

相続登記の基本

ここでは、相続登記の概要や手続きの仕方を紹介します。

登記は司法書士に依頼する方がおすすめですが、自分ですることも可能です。費用を抑えたい方はしっかりと確認するようにしてください。

相続登記とは

相続した土地や建物を名義変更することです。前述したように、登記までの期限や罰則がありません。そのため、放置する方も多いです。

しかし、2021年4月21日に、相続を知った時から3年以内の相続登記を義務化する旨と違反した際に罰則が科せられる旨が記載されている「民法・不動産登記法(所有者不明土地関係)の改正等に関する要綱案」が参院本会議で可決されました。2024年施行予定で、違反者には10万円以下の過料が科せられます。

今後、相続登記をしないことは大きなリスクを抱えることになるため、必ず登記を忘れないようにしてください。

相続登記の3つのケース

相続登記には、以下の3通りがあります。

  • 遺言書に則り登記する
  • 遺産分割協議で定めたとおりに登記する
  • 法定相続分どおりに登記する

それぞれ必要な書類も違うので、各項目で確認するようにしてください。

遺言書に則って登記する

遺言書には公正証書遺言書(公正役場で作成された法的に有効なもの)と自筆証書遺言書(自筆で書かれたもの)、秘密証書遺言書(公正役場に存在だけを証明してもらうもの)の3通りがあります。

自筆証書遺言書や秘密証書遺言書の場合は、法務局で保管されているものを除き、注意が必要です。家庭裁判所での検認が必要で、検認以前に開封してしまうと罰則があります。

登記の際に必要となる書類は以下を確認してください。

遺言書(検認済のもの)

遺産分割協議で定めたとおり登記する

遺産分割協議とは、相続人で遺産分割について話し合うことです。合意すれば、協議で決めた割合で遺産分割をすることになります。もちろん、その中に不動産があれば、登記も必要です。

登記の際に必要となる書類は以下を確認してください。

遺産分割協議書

法定相続分どおりに共有名義で登記する

不動産を誰が相続するのか決まらない時に、法定相続分どおりに共有名義で登記することがあります。その場合、遺産分割協議書も必要ないため、親族間のトラブルを避けるのに有効です。

しかし、共有名義は後々トラブルになりやすい欠点も持ち合わせています。全員が同意しないと売却出来ないことや新しく相続が発生した場合に権利者が増えるためです。最悪の場合では、売ることも建物を建築することも出来ないというような事態に陥ります。

そのため、法定相続分どおりに共有名義で登記することはおすすめ出来ません。

相続登記で必要な書類

共通で必要になる書類は以下を確認してください。

必要な書類

  1. 1)登記申請書
  2. 2)添付書類
    1. ア)相続が発生したこと及び相続人を特定するための証明書、具体的には被相続人(死亡した方)の出生から死亡までの戸籍謄本、除籍謄本等のほか、相続人となる方々の現在の戸籍謄本が必要になります。
    2. イ)相続人全員の住民票の写し
    3. ウ)委任状(代理人が申請する場合)
  3. 3)登録免許税(通常は収入印紙で納付)

上記に加えて、前項で説明した各ケースで必要な書類を添付することで、登記が可能です。

相続登記で必要な費用

相続する際の登記で必要な費用は、以下の表を確認してください。
下記の戸籍謄本などは、自治体によって金額が異なる可能性があります。各自治体に問い合わせるようにしてください。

戸籍謄本 1通450円
除籍謄本 1通750円
住民票の写し 1通300円
登記事項証明書 1通500円
登録免許税 固定資産評価額×0.4%

上記の費用に加え、代理人(司法書士)に依頼する場合は、6万円~8万円程度の費用が掛かります。

相続登記は管轄の法務局で手続きをする

前述した書類を全て用意したら、管轄の法務局で手続きをします。法務局ならどこでもいいわけではないので注意が必要です。

不動産の所在地によって定められている管轄の法務局で手続きをするようにしてください。管轄の法務局は以下のHPから検索できます。

http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/static/kakukyoku_index.html(法務局HP)

相続登記は自分で出来るが司法書士に依頼するのがおすすめ

自分で出来る相続登記を、司法書士に依頼することをおすすめする理由は、登記の前段階で相談が出来るためです。

実は、登記自体はさほど難しくありません。しかし、相続は非常にトラブルになりやすく、専門家の意見が無いと収拾がつかなくなってしまいます。トラブルを避けるためには、専門家に依頼することが有効です。

相続登記をせずに放置するリスク

不動産を相続後、名義変更をせずに放置している人は少なくありません。しかし、相続した不動産を名義変更もせずに放置してしまうことは非常に危険です。

ここでは、名義変更せずに放置する危険性を紹介します。確認して、登記の重要性を理解してください。

権利関係が複雑になる可能性がある

放置したまま法定相続人が死亡すると、新たな相続が発生して相続人が増えます。そうなると、いざ登記をしようとしても、相続人同士で連絡が取れないケースは珍しくありません。

最悪の場合、遺産分割協議も出来ず、売却や建築、担保に入れることすらも出来なくなります。その他にも、税制上のデメリットも出てくる為、登記は必ずしておくことが重要です。

相続した不動産の売却や抵当権設定が困難になる

不動産を売却や抵当権設定するためには、その不動産の名義人である必要があります。しかし、登記を済ませていないと、不動産の名義人は被相続人のままです。

そのため、売却や抵当権設定が出来なくなってしまいます。このような事態を避けるためには、登記を確実にしておくことが重要です。

他の相続人によって勝手に登記後売却されてしまう可能性がある

非常に稀ではありますが、他の相続人によって勝手に登記され売却されてしまう可能性があります。登記手続きが終了するまでは、法定相続人の共有持ち物であると考えられるためです。

とはいえ、実際には一部の共有分だけを買い取る人はいないため、登記するメリットはほとんどありません。そのため、考えられる可能性としては、相続人同士の仲が悪い場合で、嫌がらせの意味合いが強いケースだけです。

不動産賠償を受ける事が出来ない

事故や犯罪など何らかの原因で不動産が損害を受けた場合、本来受けられる賠償を受けられなくなります。賠償は原則として不動産所有者にされるものであるためです。

実際に福島原発の事故でも、同様のケースは多数見られています。

二次相続の際に一次相続時の登録免許税が掛かる

相続した財産の名義変更が完了しないうちに相続人が死亡し、新たな相続が発生することを二次相続といいます。二次相続では、一時相続時に必要であった登録免許税も加算して課税されるため、注意が必要です。

ただし、平成30年4月1日~令和3年3月31日までの間に登記する場合は、一次相続時の登録免許税の免税措置が設けられています。令和3 年3月31日以降は現状不明なので、確認するようにしてください。

相続登記を行う際の注意点

ここでは、相続時の登記を行う際の注意点を紹介します。中には、トラブルの元になるものも含まれるため、必ず確認するようにしてください。

必ず相続人が確定してから相続登記を行う

相続登記を行う前に必ずしておかないといけないのが、相続人の確定です。後々、被相続人に隠し子がいることが分かれば、トラブルは避けられません。

ちなみに、相続人を確定するための方法は、被相続人と相続人全員の戸籍謄本を確認することです。

自筆証書遺言書や秘密証書遺言書の場合は必ず家庭裁判所で検認を受けてから相続登記を行う

被相続人が残した遺言書が自筆証書遺言書や秘密証書遺言書の場合は、家庭裁判所で検認してもらうことが必要不可欠です。仮に検認がされていない遺言書を管轄の法務局に提出しても、何の効力も発揮しません。

一方で、公正証書遺言書の場合は、家庭裁判所の検認は必要ありませんので、そのまま管轄の法務局に提出して問題ありません。

遺産分割協議書は有効なものを用意してから相続登記を行う

遺産分割協議で合意した場合は、遺産分割協議書を作成します。しかし、遺産分割協議書が無効である形式で作成されているケースは珍しくありません。

そのため。ポイントをしっかり押さえたうえで、作成することが重要です。

ポイントは以下を確認してください。

  • 題名は「遺産分割協議書」
  • 相続人全員が住所・氏名を手書きで署名する
  • 相続人全員が必ず実印で捺印する
  • 作成年月日を記載
  • 相続人全員分の原本を用意する
  • それぞれの原本に割印を押す
  • 被相続人の氏名、死亡時の本籍地・住所地、死亡日を記載する
  • 相続人それぞれが相続する財産を明記する
  • 資産や負債は詳細に記載する
  • 代償分割の場合は、贈与税の課税を避けるために内容と支払い時期を明記する
  • 後々発覚した財産の取り扱いを決めておく

上記の要件を確認しておけば、有効な遺産分割協議書を作成できるはずです。

上記の注意事項は司法書士に依頼することで気にする必要がなくなる

相続登記の手続き自体はさほど難しくありません。しかし、その前段階で遺産分割協議などやらなくてはいけないことは非常に多いです。そのため、依頼料は必要になりますが、司法書士に依頼することをおすすめします。

司法書士に依頼することで、全て司法書士がやってくれるため、ここまで挙げてきた注意点も全て気にする必要はありません。そのため、日常生活や仕事にも支障をきたす心配も無用です。司法書士への依頼を是非検討してみてください。

まとめ

相続登記について、詳しく調べることをせず放置をしている人は珍しくありません。しかし、相続した不動産の名義変更をせずに放置しておくことは、非常に危険です。最悪のケースでは、相続した不動産が何の価値もない負債へと変わり果てる可能性があります。

そのため、この記事では相続登記の基本と放置することの危険性、登記する際の注意点を詳細に紹介してきました。最後まで読んで、相続登記するさいの参考にしてみてください。

米澤 昭人

米澤 昭人(FP1級、宅建士)

法学部を卒業後、大手建築会社に勤める。その後、大手コンサルタント会社に転職。これまで取得してきたFP1級や宅建士などの資格や経験を元にライターとして活動。不動産・建築・法律・税金のような専門分野を「中学生でも分かる文章で伝える」を心掛けて執筆します。

『このコラムの内容は掲載日時点の情報に基づいています。最新の統計や法令等が反映されていない場合がありますのでご注意ください。個別具体的な法律や税務等に関する相談は、必ず自身の責任において各専門家に行ってください。』

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