管理戸数37,000戸の信頼を次世代へ。オーナー様の資産を守り抜くため家族信託に注力する『髙松エステート株式会社』

Contents

圧倒的な管理実績と、地域に根差した「安心感」の源泉

なぜ今、家族信託なのか。組織を挙げた課題解決への情熱

次世代へ資産を繋ぐパートナーとして

今回は、かつて淀川の治水と舟運の要所として栄え、現在では大阪の北の玄関口・新大阪や活気あふれる十三を擁する大阪府大阪市の会員不動産会社「髙松エステート株式会社」のご紹介です。

圧倒的な管理実績と、地域に根差した「安心感」の源泉

—— 50年以上の歴史と37,000戸以上の管理実績。多くのオーナー様に支持される理由とは？

小松社長：髙松エステートの企業理念は、「賃貸マンション管理を通じて、我が社と関わるすべての人を幸せにすること」です。そして、その理念を支えるコアバリュー（基本的価値観）として、お客様に「我が社に関わって本当に良かった」と思っていただくことを掲げています。
私は日頃から社員たちに、「この心をいつも忘れずにオーナー様と向き合ってください」と繰り返し伝えています。私たちが53年という長い歴史を歩み、37,000戸を超える管理実績を積み上げてこられたのも、この「関わる人すべてを幸せにする」という原点を愚直に守り続けてきたからだと考えています。
実は、管理業界において「老舗」の看板にあぐらをかいていると、原点を見失い、お客様の信頼を損ねてしまいがちです。だからこそ、弊社では現在も「オーナー様への月間訪問回数」を重要なKPI（重要業績評価指標）として設定しています。
近年はデジタル化が進み、弊社でも今年から「オーナーアプリ」を導入し、入居申し込みの承認などをオンラインでスピーディーに完結できるようになりました。しかし、テクノロジーの便利さを追求する一方で、アプリなどのデジタルツールに不慣れなシニア世代のオーナー様を置き去りにしてはならないと考えています。
そのため、デジタル化を推進しつつも、旧来からのオーソドックスな対面スタイル、すなわち膝を突き合わせたヒューマンコミュニケーションをしっかりと守り続ける「両輪の経営」を徹底しています。
さらに、3年前からは年末に10項目の「オーナー様アンケート」を実施し、私たちのサービスを定点観測で数値化しています。不満をお持ちの方には個別で迅速に対応し、全体の満足度を毎年引き上げていく。こうした地道な改善の積み重ねが、オーナー様からの「髙松エステートなら安心だ」という支持に繋がっているのだと分析しています。

—— 上場グループかつ400名超の組織として、資産を守る上で大切にする「貴社らしさ」とは？

小松社長：弊社は東証プライム上場企業グループの一員であり、400名を超える社員を抱える組織ですが、私たちが最も大切にしている「当社らしさ」とは、時代のトレンドである「効率化・ビジネスライク」の対極にあるスタイルかもしれません。
現代の賃貸管理業界では、AIの導入や業務の徹底的なスリム化、生産性の向上が叫ばれています。もちろん組織の運営や現場の負担軽減のために効率化は必要ですが、あまりにも生産性ばかりを追い求めすぎると、最も大切なオーナー様の存在が置き去りになってしまいます。
私たちが打ち出しているのは、ある意味で「泥臭い営業スタイル」です。先ほど申し上げた「毎月のオーナー様訪問」もそうですし、夜間の騒音問題や入居者様同士のデリケートなトラブル対応など、人間臭い現場に当事者としてしっかり向き合うことを大切にしています。
様々なご提案を行う場面でも、会社の利益や都合を優先するのではなく、「常にオーナー様目線で、オーナー様の立ち位置でものを考える」というスタンスを徹底しています。画一的なシステムを押し付けるのではなく、一人ひとりの人生やご家族の事情に寄り添う。この泥臭さとオーナーファーストの社風こそが、髙松エステートのカルチャーであり、他社には真似できない強みです。

なぜ今、家族信託なのか。組織を挙げた課題解決への情熱

—— 6月上旬に100名規模の勉強会を開催。全社を挙げて家族信託に注力される狙いを教えてください。

小松社長：賃貸管理会社にとって、至上命題であり課題となるのが「管理の継続」です。新築時から10年、20年、30年と、私たちがオーナー様と一緒に汗をかきながら大切に育ててきたマンションであっても、現オーナー様から次世代のご子息やご息女へと経営が引き継がれるタイミングで、大きな危機が訪れます。それが、過去の歴史をご存知でない次世代オーナー様による「管理解約」です。
今の時代、管理料のダンピング競争が激化しており、他社から「今の管理料より安い金額でやります」という見積もりを提示され、金額だけを見て管理会社を切り替えられてしまうケースが珍しくありません。
もし、私たちの管理内容や対応が悪くて解約になるのであれば、その事実はプロとして甘んじて受け入れます。しかし、そうではなく単にコミュニケーションが不足していたことや、他社の安い数字だけを理由に解約になってしまうのであれば、これほど忍びないことはありません。
賃貸マンションには、それぞれの歴史があります。「過去にどういった建物の不具合を直してきたか」「近隣との境界トラブルにどう対応したか」「不良入居者をどのように説得して退去させたか」など、長年の管理を通じて蓄積された血の通ったデータとノウハウが、私たちの手元にはあります。
こうした新築からの歴史と、現世代のオーナー様が守ってきた想いを、次の世代へしっかりと繋いでいくための最高のコミュニケーションツールこそが「家族信託」なのです。
私たちは、家族信託そのもので利益を上げようとは考えていません。家族信託という素晴らしい仕組みをきっかけにして、これまで接点の持てなかった次世代のご子息・ご息女と、親御さんがお元気なうちから、早く深くコミュニケーションを取らせていただく。そして、「髙松エステートさんなら、このマンションの歴史を一番分かってくれているから安心だ」と感じていただく。
全社を挙げて100名規模の勉強会を開催し、組織全体でこの知識を浸透させているのは、オーナー様の資産凍結リスクを防ぎ、大切なマンションのバトンを次世代へ円滑に繋ぐための「管理会社として必須の防衛策であり、最高の提案ツール」だと確信しているからです。

—— 日々オーナー様と向き合う中で、最近特に感じる「将来への不安」の変化はありますか？

小松社長：ここ数年、オーナー様を取り巻く環境は激変しており、現場から上がってくるオーナー様の「将来への不安」の質も明らかに変わってきたと実感しています。10年前、20年前のデフレ期であれば、「相続税対策をして、当たり前のように次世代へ引き継ぐ」という現状維持バイアスが主流でした。しかし今は、社会の混迷に伴い、「出口戦略（売却や建て替え）を明確に意識するオーナー様」が圧倒的に増えています。
背景には、大きく3つの理由があります。1つ目は、管理させていただいているマンションの高齢化です。弊社も創業53年目を迎え、築20〜30年、中には築40年を超える物件も珍しくなくなりました。これらを「とことん所有し続けて最後は建て替えるのか」、それとも「今のタイミングで手放すのか」という最終判断を迫られているオーナー様が非常に多いのです。
2つ目は、マクロ環境の変化とプレッシャーです。現在は家賃が上昇傾向にあり、1棟収益マンションの売買市場が非常に活況です。その一方で、建築費の歴史的な高騰や、世界的な政情不安、さらには国内の金利上昇傾向など、オーナー様を悩ませるリスク要因が次々と押し寄せています。金利が上がれば今後の返済への不安も募ります。
そして3つ目が、子世代（次世代）からの現実的な声です。断片的に親の苦労を見てきた子世代の方々は、「こんな大変なマンション経営、自分たちの代ではやっていられない、むしろ持っている方がリスクではないか」という不安な声があがるケースが非常に増えています。そのため、親が元気なうちにキャッシュ（現金）に換えて、新NISAや株式など別の資産に組み替え、兄弟で分けやすくしておこうと考える動きが加速しています。
実際に、弊社の管理物件でも、オーナー様が売却という出口を選択されることで一定数の管理終了が発生しているのが実情です。このように、新オーナーへ単にバトンを渡すだけの時代は終わり、「引き継ぐのか、売るのか、組み替えるのか」という明確なビジョンを親子で早くから決めておくことが、これまで以上に重要になっていると感じます。

次世代へ資産を繋ぐパートナーとして

—— 認知症や相続に悩むオーナー様にとって、貴社はどのような存在でありたいとお考えですか？

小松社長：高齢化が進む中で、認知症による資産凍結や相続に不安を抱えるオーナー様にとって、私たちは「賃貸経営のことなら何でも相談していただき、頼っていただける最高のパートナー企業」であり続けたいと思っています。
一般的な管理会社の枠に収まり、ただ日常の管理業務（清掃や集金など）だけを行っていても、オーナー様が抱える本当の深い悩みは解決できません。
資産をこれからどうしていくべきか、誰に相談したらいいか分からないという時に、銀行でもなく、あるいは顧問税理士でもなく、「うちのマンションを一番よく分かってくれている管理会社に聞こう」と真っ先に思い出していただける存在が理想です。
そのために必要なのは、ただのノウハウの提供ではなく、オーナー様の人生の選択肢を広げる提案力です。「いつかは売却する」「5年以内に建て替える」といった明確なビジョンをオーナー様が持てるように伴走し、どのような出口戦略にも対応できる知識と、血の通ったヒューマンコミュニケーションが不可欠です。
家族信託の話をきっかけに、親子で将来の方向性をしっかりと話し合い、お互いが納得した形で資産を繋いでいく。その架け橋となれるよう、私たちの新卒社員や現場の担当者が知識を蓄積し、オーナー様に的確なアドバイスと安心感を提供できる専門人材を、会社を挙げて本気で育てていきたいと考えています。

—— 最後に、資産の承継や管理にお悩みのオーナー様へメッセージをお願いします。

小松社長：資産承継や賃貸経営、あるいは現在の管理会社の対応にお悩みのオーナー様は、当社とお付き合いいただいていないオーナー様であっても、ぜひお気軽にご相談いただけると幸いです。
私たちは、ただお話を聞くだけでなく、オーナー様にできる限り寄り添った具体的なご提案をして、心から喜んでいただきたいと考えています。
髙松エステートには、長年の歴史の中で蓄積された膨大な成功事例と、あらゆるニーズに対応できる豊富なサービスメニューがストックされています。

• 「築古の賃貸マンション自体を魅力的にリニューアルする」
• 「オーナー様自身の負担を減らすため、自主管理から管理会社管理に切り替える」
• 「一般管理から、空室リスクのない一括借上げ（サブリース）に切り替える」
• 「市場の活況を捉え、最適なタイミングでマンション自体を売却する」
• 「土地を活かし、最新の設備を備えた新しいマンションに建て替える」

これらすべての選択肢を、上場企業グループとしての総合力を活かし、「ワンストップ」でトータルサポートできることが私たちの最大の強みです。
家族信託という選択肢も含め、大切な資産をどう守り、どう次世代へ繋ぐか、あるいは円滑に出口を迎えるか、オーナー様ご家族にとってベストな未来を一緒に作っていきましょう。どのような小さなお悩みでも構いません。皆様からのご相談を、心よりお待ちしております。

—— 「家族信託の相談窓口」ありがとうございました。

テクノロジーによる効率化が急加速する賃貸管理業界において、髙松エステート株式会社様が貫く「膝を突き合わせたヒューマンコミュニケーション」と「泥臭いオーナーファースト」の精神は、非常に新鮮で、かつ深い安心感を抱かせるものでした。単なる管理業務の代行に留まらず、次世代へのバトンタッチを見据えて全社で「家族信託」に注力される姿勢からは、オーナー様の人生と資産にどこまでも寄り添うプロとしての強い覚悟が伝わってきます。53年の歴史に裏付けられた膨大なノウハウと、上場グループとしての総合力を活かしたワンストップ提案は、資産の行く末に悩むすべてのオーナー様にとって、これ以上ない心強い味方となるはずです。